Obratovalni stroški

Po stanovanjskem zakonu je obratovanje večstanovanjske stavbe sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno. 

Za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, se upoštevajo merila iz Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 60/2009,  Ur. l. RS. št. 87/11 in  Ur. l. RS. št. 85/2013 v nadaljevanju Pravilnik o upravljanju). Kakršna koli drugačna merila delitve obratovalnih stroškov od decembra 2009 dalje niso več veljavna, tudi če so sprejeta s 100 % soglasjem etažnih lastnikov. 

Merila delitve obratovalnih stroškov iz Pravilnika o upravljanju so zavezujoča le za večstanovanjske stavbe. V to skupino spadajo vse tiste stavbe, ki imajo dva ali več posameznih delov v etažni lastnini (tj. stanovanj, poslovnih prostorov ali drugih samostojnih prostorov) in v katerih je več kot polovica površine posameznih delov namenjena stanovanjem. Za ostale vrste stavb (npr. enostanovanjske, poslovne in poslovno-stanovanjske stavbe, garažne hiše ipd.) navedena merila delitve niso zavezujoča.


merila delitve obratovalnih stroskov


klikni na sliko za povečavo

Opredelitev pojmov iz Pravilnika o upravljanju

Posamezna enota
Stanovanja in poslovni prostori se štejejo za posamezne enote.
Garaža
Uporabnike garaž, garažnih boksov, parkirnih mest ipd. bremenijo le obrato-valni stroški, ki so povezani z njihovo uporabo. Kadar iz računa ni razvidna višina stroškov, ki bremenijo uporabnike garaž, se ti določijo glede na razmerje površin posameznih enot in garaž. Stroški, ki odpadejo na garaže, se delijo v enakih deležih glede na število garaž.
Ločen poslovni prostor
Uporabnike poslovnega prostora, ki je fizično ločen od skupnih delov stavbe in njegova uporaba ni povezana z uporabo skupnih delov, bremenijo le tisti obratovalni stroški, ki dejansko nastajajo z njegovo uporabo.
Merilne naprave so
naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun stroškov (vodomeri, kalorimetri, delilniki ogrevanja ipd..




stevci

Delitev stroška porabe vode in kanalščine

Fiksni del stroška po računu dobavitelja

Fiksni del stroška (omrežnina, vzdrževalnina, števčnina) se deli v enakem deležu glede na število posameznih enot.

Poraba po računu dobavitelja

1. Če imajo vse posamezne enote v stavbi imajo vgrajene merilne naprave, se strošek porabe deli po porabi. Tudi morebitna razlika pri porabi vode med glavno merilno napravo in merilnimi napravami posameznih enot se deli sorazmerno glede na porabo posameznih enot.
2. Če ima več kot polovica posameznih enot glede na solastniške deleže v stavbi ima vgrajene merilne naprave, plačajo uporabniki z merilnimi napravami strošek po porabi, razliko do skupne porabe vode po glavni merilni napravi pa plačajo vsi preostali uporabniki glede na število uporabnikov.
3. Če ima manj kot polovica * posameznih enot glede na solastniške deleže v stavbi vgrajene merilne naprave ali če nobena posamezna enota v stavbi nima vgrajene merilne naprave, se strošek porabe deli glede na število uporabnikov.

(* Če ima manj kot polovica posameznih enot glede na solastniške deleže v stavbi vgrajene merilne naprave, se merilne naprave ne upoštevajo.)

V primeru, ko za posamezni mesec ni mogoče odčitati porabe vode za posamezno enoto (okvara, odsotnost uporabnika, zamuda pri posredovanju podatka ipd.), se za ta mesec strošek porabe vode za to posamezno enoto obračuna v višini porabe zadnjega meseca.


Delitev stroška porabe energije
za pripravo tople vode in stroška toplote oz. goriva v kotlovnici za ogrevanje prostorov

Strošek energije za pripravo tople vode se obračunava v stavbah, ki se oskrbujejo s toplo vodo prek skupnega sistema. Če toplota za pripravo tople vode v stavbi ni merjena posebej (pač pa je merjena le skupna toplota za ogrevanje in toplo vodo), znaša delež stroškov za pripravo tople vode 30 % od celotnih stroškov za toploto.

Pri delitvi stroškov porabe energije za pripravo tople vode in toplote oziroma goriva v kotlovnici za ogrevanje prostorov se Pravilnik o upravljanju sklicuje tudi na Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS, št. 7/2010, v nadaljevanju Pravilnik o obračunu toplote).*
* Do konca kurilne sezone 2009 / 2010 je bil v veljavi Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več odjemalci (Ur. l. RS, št. 52/2005).

1. Če imajo vse posamezne enote v stavbi imajo vgrajene merilne naprave, se:

  • neodvisni stroški se delijo glede na površino posamezne enote;
  • od 20 % do 40 % (natančen delež določijo etažni lastniki stavbe) odvisnih stroškov se deli glede na površino posamezne enote.
  • preostali del (od 60 % do 80 %) odvisnih stroškov se deli po porabi.

2. Če ima več kot polovica posameznih enot glede na solastniške deleže v stavbi ima vgrajene merilne naprave, se:

  • za posamezne lastnike brez merilne naprave * strošek obračuna po deležu ogrevane površine in pomnoži s faktorjem 1,6;
  • izračunani zneski stroškov za navedene posamezne enote se odštejejo od skupnega stroška za ogrevanje oz. skupnega stroška za toplo vodo vseh odjemnih enot, preostanek pa se razdeli med posamezne enote z merilnimi napravami na naslednji način:
  • neodvisni stroški se delijo glede na površino posamezne enote;
  • od 20 % do 40 % (natančen delež določijo etažni lastniki stavbe) odvisnih stroškov se deli glede na površino posamezne enote.
  • preostali del (od 60 % do 80 %) odvisnih stroškov se deli po porabi.

(* lastniki brez merilne naprave so vsi tisti lastniki, ki:
- niso vgradili merilnih naprav,
- niso pravilno vgradili merilnih naprav,
- niso vgradili ustreznega tipa merilne naprave,
- niso omogočili odčitanja merilne naprava, ko je to pogojeno z vstopom v posamezni del stavbe,
- niso poskrbeli za overitev merilne naprave,
- so namerno odstranili merilne naprave
- niso javili poškodbe merilne naprave,
- v primeru zamenjave grelnega telesa, na katerem je nameščen delilnik, oziroma v primeru vgradnje dodatnih grelnih teles, niso sočasno zagotovili namestitve delilnikov na ta grelna telesa ter o tem predhodno obvestili izvajalca delitve.)


3. Če ima manj kot polovica * posameznih enot glede na solastniške deleže v stavbi vgrajene merilne naprave ali če nobena posamezna enota v stavbi nima vgrajene merilne naprave, se:

  • strošek porabe energije za pripravo tople vode se deli glede na število uporabnikov
  • strošek toplote oz. goriva v kotlovnici za ogrevanje prostorov deli glede na površino posamezne enote.

(* Če ima manj kot polovica posameznih enot glede na solastniške deleže v stavbi vgrajene merilne naprave, se merilne naprave ne upoštevajo.)
Kot površina se upošteva ogrevana neto površina posamezne enote skladno s Pravilnikom o obračunu toplote.

tabela

 

Delitev ostalih obratovalnih stroškov

Glede na površino posamezne enotese delijo stroški:

  • dimnikarskih storitev,
  • obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
  • skupne porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov in skupnih delov) in
  • kemične priprave vode za ogrevanje.

Kot površina se upošteva ogrevana neto površina posamezne enote skladno s Pravilnikom o obračunu toplote, če ta ni določena, pa obračunska površina.

V enakem deležu glede na število posameznih enot se delijo stroški:

  • hišniških opravil,
  • deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
  • čiščenja oziroma vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves ...),
  • nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
  • telefonskih linij v dvigalu,
  • reševanja iz dvigala,
  • čiščenja jaškov za smeti,
  • čiščenja snega - zimska služba,
  • raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
  • varstva pred požarom in
  • razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd.).

 

Glede na število uporabnikov se delijo stroški:

  • odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški in
  • stroški čiščenja kanalizacije in praznjenja septičnih jam.

Glede na število uporabnikov in psov (psa se upošteva s faktorjem 1/2 ) se deli strošek:

  • - čiščenja skupnih prostorov.
JoomShaper